「2021年05月」の記事一覧（48件）
カテゴリ：不動産売却のお役立ち情報コラム
敷地面積の少ない狭い土地のことを狭小地と言います。
狭小地を保有している方の中には、売却を検討している人もいるかと思いますが、狭小地は売却が難しい、というのを耳にしたこともあるのではないでしょうか？
一般的な土地と比べて狭小地は売却しにくいと言われていますが、できる限りいい条件で売るための方法もあります。
今回は、狭小地が売却しにくい理由を改めて考えるとともに、その売却方法を紹介していきましょう。
狭小地の不動産の売却が難しいと言われている理由とは？
狭くて小さい土地は、狭小地と言われます。
定義はされていませんが、20坪程度の土地が該当するようです。
面積が小さいだけではなく、三角や台形のような変則的な形の狭小地も多く、使いにくい土地です。
広い土地を分割した場合や、遺産相続での分筆、新しい道路を造るために土地の一部だけ残ったようなケースで狭小地は誕生します。
狭小地は使いにくい土地であるため、購入を希望する人が少なくなっています。
さらには、住宅ローンが組みにくいことも売却がしづらい要因の一つです。
住宅ローンを借りるときには、土地面積や住宅の床面積がいくら以上と条件がありますが、狭小地はこれらの条件を満たさないために、住宅ローンが組みにくいというわけです。
こうした背景から、多くの狭小地は現金一括払いでの購入となり、購入する側としても手を出しにくい土地となっています。
狭小地の不動産をいい条件で売却する方法とは？
狭小地を売却するときも、不動産会社に仲介してもらい買い手を見つけるのが一般的ですが、そのときに狭小地の売却に強い不動産会社に依頼するといいでしょう。
仲介による売却が難しいとなれば、買取業者への依頼も検討してみてください。
仲介よりも買取の方が売却価格は低くなりますが、その分スムーズな売却が可能です。
買い手を見つける必要はなく、不動産会社が直接狭小地を購入するので、あとは打ち合わせをおこない買取額に折り合いがつけば交渉成立です。
不動産会社に頼る以外にも、狭小地の隣家の方へ買取を打診する方法もあります。
隣家が再建築不可の土地である場合で、隣の狭小地を購入することで再建築可能になるケースだと、駐車場や物置として使いたいという方もいます。
自分では聞きにくいという方は、仲介を依頼する不動産会社にお願いしてもいいでしょう。
まとめ
狭小地は狭い土地であり、特殊な形をしたケースもあります。
売れにくい土地なので、売却価格は通常は一般的な土地よりも低いことが多くなっています。
売却しにくいといわれる狭小地ですが、隣接する土地の所有者など購入することでメリットが得られる相手ならいい条件で売却できる可能性もあります。
まずは不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか？
不動産の売却を検討中の方がいましたら、私たち東洋株式会社までお気軽にご相談ください！
お客様のご要望に誠実に対応いたします。
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住宅ローン控除とふるさと納税は併用可能で、手続きも意外と簡単です。
ふるさと納税は所得税の節税だけでなく、住宅ローンの節税にも役立つので積極的に利用しましょう。
まずは、ふるさと納税と住宅ローン控除と併用方法について紹介します。
節税に役立つ！住宅ローン控除とふるさと納税を併用する方法とは？
住宅ローンは、契約から10年間に渡りその年のローン残高から一定額を控除できます。
控除は所得税と住民税に対して適用され、限度額は最大40万円までと決められています。
なお、消費税が10％に変更された2019年10月以降に住宅ローン契約を結んだ場合は、控除の期間が3年間延長されます。
11年目～13年目の控除額には物件購入額の2％÷3という計算式が追加され、ローン残高の1％と比較して低い方が控除額になる仕組みです。
住宅ローン控除はふるさと納税との併用も可能で、簡単に併用手続きができるワンストップ特例という制度もあります。
ワンストップ特例制度は、ふるさと納税の利用先が5つまでの時に利用できる制度です。
給与所得者であればワンストップ特例制度を利用できますが、事業所得者は確定申告をおこなわなくてはならないため利用できません。
控除額が変わる？住宅ローン控除とふるさと納税の併用時の注意点
ワンストップ特例制度を使って申請した場合は、所得税の控除も含めた金額が住民税から減額されます。
一方確定申告でふるさと納税の申告をおこなう場合は、所得税と住民税の両方で控除がおこなわれます。
控除の計算式が申告方法で異なるため、実際の控除額には差が出るのです。
ワンストップ特例制度は便利な制度ですが、利用できるのはローンを組んで2年目以降です。
住宅ローンを組んだ最初の年は、確定申告が必要となります。
ふるさと納税は寄付金扱いですので、ふるさと納税の総額から自己負担2,000円を引いた金額が控除となります。
だだし、ふるさと納税の控除金額が支払う税金の金額を超えた場合は、超えた分だけ自己負担となります。
住宅ローン控除とふるさと納税を併用する場合は、併用しない場合と比較して控除額が増えます。
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家を建てるための土地を選ぶ場合や、戸建ての家を選ぶ場合、角地は一般的に人気があります。
これは不動産を売却する場合でも同じことで、角地は買い手がつきやすい傾向にあります。
ここでは、不動産売却の際に角地にはどんなメリットとデメリットがあるのか、紹介していきましょう。
角地は人気！不動産売却における角地の具体的なメリットとは
不動産を売却する場合のメリットは、人気があり売却価格が高額になるという点です。
角地に人気がある理由には次のようなものがあります。
日当たりがいい
交差した2つの道の間に位置する角地は、2つの方向から光が差すので日当たりがよく、長い時間明るい状態の室内で過ごすことができます。
また接する建物が少ないことから見晴らしがよく、開放感を得ることもできます。
視界が広く防犯に役立つ
角地に建っている家は、周囲からの視界が広く見通しが良いので、防犯上役に立ちます。
建築条件に制約が少なく自由度が高い
角地は建ぺい率を始めとして建築条件に制約が少ない傾向にあるため自由度が高く、思い通りの住宅を建てやすくなります。
また、2辺が道に面しているため、玄関の位置なども自由に選べます。
スムーズに売却できる
人気のある角地ですから、将来的に手放したいと思ったときに比較的スムーズに買い手がつくこと、高額で売却できることが期待できます。
デメリットも？不動産売却における角地の注意点とは
家の周囲が騒がしいと感じることがある
人通りや車通りの激しい地域では、周囲を行き来する人や車のたてる音や騒がしさが気になる場合があります。
交通事故に遭いやすくなる
車が多い地域では、道に接する面が多い角地の家は車の事故に遭う可能性が高くなります。
日当たりがよすぎる
2方向から光が差し込むことから日当たりがよすぎることに悩む人もいます。
室内の家具などが日焼けしやすく、夏場は室内の温度が上がりすぎてなかなかエアコンが効かないこともあります。
地域によっては、これらの理由から角地でもデメリットを感じやすくなってしまうこともあります。
これらの理由に加えて、人気のある角地だからこそ購入価格が高いという印象があり、あえて購入を避ける人も少なくないというデメリットがあります。
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不動産購入の契約は大切なイベントではありますが、なんらかの理由で本人が対応することが難しいときはどうすれば良いのでしょうか？
不動産購入の取引は、委任状を用意すると代理人に依頼できます。
今回は不動産購入をご検討中の方に向けて、売買契約を代理人に依頼するケースについてお伝えします。
本人じゃなくても大丈夫？不動産購入を代理人に依頼するのはどんなケース？
不動産購入などの取引は、基本的に本人が対応します。
そのためやむを得ない理由がない限りは本人の対応が求められますが、以下にご紹介するようなケースでは代理人を立てて購入手続きを行います。
まず不動産が遠方にあり飛行機や新幹線で行く距離の場合、現地に赴くのが難しいのであれば代理人に依頼するケースが多いです。
仕事が忙しくて時間が取れない方や、海外にいる場合なども困難なことが多いですよね。
また本人が高齢や体調不良で対応できないときも代理人に委任することが多いでしょう。
不動産を複数で共同購入する場合も、可能であれば全員集まるのが望ましいですがスケジュール調整が難しい場合は代表者に委任するケースもあります。
その場合代理人は複数の購入希望者の中から代表者を選ぶのが一般的です。
また契約者が未成年の場合や、複雑な事情がある案件で法律の専門家の力を借りたいときも代理人を依頼します。
不動産購入を代理人に依頼するときの委任状の内容は？
何らかの理由で不動産購入を代理人に依頼する場合、代理委任状が必要です。
委任状は正式な様式があるものではありませんが、明記しておくべき内容を網羅しておく必要があります。
委任状には土地・建物の表示項目、代理人の責任範囲、代理人・委任者の住所氏名、書面の日付を記載します。
特に重要なのが責任範囲や委任内容で、思わぬトラブルを回避するためには内容を明確に限定しておくことが大切です。
委任状に記される物件情報は、「登記事項証明書」と「登記済権利証」の内容に相違がないのかチェックしましょう。
またトラブルを避けるためには、委任状には有効期限を明記しておきましょう。
委任状の内容を書き足されることがないように、最後は「以上」で締めくくるのがおすすめです。
委任状の作成に不安があるのであれば、専門家に依頼してアドバイスを受けるのも良いですね。
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いざマイホームを建築するとき、何でも自分の希望通りに建てられるわけではないことはご存じですか？
今回は日影規制について、不動産を購入するときの注意点も一緒に解説していきます。
不動産購入時に知っておくべき！日影規制とは何のこと？
日影規制とは、建築基準法の一つとして知られている規制のこと。
冬至の日を基準に、周囲の住宅に日が当たらないことにならないよう建物の高さを制限する規制です。
日影規制は全国どこでも同じではなく、地方公共団体によって作成された建築基準法に沿って決められています。
規制の対象となるのは、用途地域や高さから決められます。
第一種低層住居専用や第二種低層住居専用の場合、軒高7m超地上3階以上が規制される建築物です。
第一種中高層住居専用、第一種住居地域などの場合、高さ10m超の建築物が規制されます。
日影規制は、「3時間、2時間、1.5m」のように表現されるのが一般的。
これは、順に敷地境界線から5～10mの範囲の日影時間、敷地境界線から10mを超える範囲の日影時間、測定した地面からの高さを表しています。
つまり、敷地境界線から5～10mの範囲は5時間まで、10mを超える部分は3時間まで日陰になってもいいというわけです。
家や土地など不動産を購入するときに気を付けたい日影規制の注意点
3階建てを建築するときには注意
軒高7mを超えると日影規制が加わるため、2階建てなら問題ありませんが、3階建て住宅を建築したい場合は注意が必要です。
高さ制限が加わるため、例えば天井の高いプランを選びたくても制限があって選べないかもしれません。
日影規制は日陰になる時間の上限
日影規制では、決められた時間以上日陰にならないようにする上限が定められているため、常に日が当たることを想定していません。
そのため、土地や家を購入するときには、周囲の環境やこれからどんな建物が建つ可能性があるかなども考慮しておくといいでしょう。
2階部分が作る日陰は規制がない
日影規制では、軒高7m以上もしくは3階以上の建物、高さ10mを超える建物が対象となります。
そのため、7m未満の建物や2階建ての建築物には規制がありません。
場所によっては、隣接する建築物によってずっと日陰になってしまう部分ができるかもしれないことも注意しましょう。
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不動産の購入代金は高額ですから、そこにかかる消費税も大きな金額になるでしょう。
ただ、課税される項目とされない項目がありますから、きちんと覚えておくと金額の目安がわかりやすいです。
そこで今回は不動産の購入をご検討中の方に向けて、購入時にかかる消費税について、課税と非課税それぞれの項目をご説明します。
不動産を購入するときは消費税が課税される項目を覚えておこう！
消費税が8％から10％に引き上げられ、高額な買い物である不動産には大きな影響があると考えられます。
増税に伴い、住宅ローン減税の延長やすまい給付金の見直しもされていますから、負担を軽減するためにぜひチェックしておきましょう。
不動産の購入にかかる消費税で覚えておきたいポイントは、土地は非課税であることです。
ですから、土地代には消費税がかかりません。
また、その他の項目については、取引相手が課税事業者かどうかによって変わる部分もあります。
課税事業者とは消費税の納付義務がある法人や個人事業者のことを言い、不動産会社は該当します。
では、課税される項目を具体的に挙げてみましょう。
●建物の代金（課税事業者から買う場合）
●仲介手数料
●司法書士に支払う報酬
●住宅ローンの手続きにかかる手数料
大きな金額になるのは、建物の代金でしょう。
不動産会社から建物を買うと、新築・中古に関わらず消費税が発生します。
ただ、不動産会社に仲介してもらって個人から中古住宅を購入した場合、建物代に消費税はかかりません。
このように、売主によって変わりますから、しっかりと覚えておきましょう。
また、不動産会社に仲介してもらったときにかかる仲介手数料も、わりと高額になる費用です。
上限額を算出する計算式は売買価格によって違い、400万円を超えるときは「売買価格×3％＋6万円」で算出します。
たとえば3,000万円の不動産だと、「3,000万円×3％＋6万円」となり、仲介手数料の上限額は96万円です。
そして、この金額に10％の消費税9万6,000円が課税されます。
なお、土地代は非課税ですが、土地の仲介手数料は課税対象なので注意しましょう。
不動産を購入するときには消費税が非課税の項目もある！
不動産の購入では、以下の項目には消費税がかかりません。
●土地の代金
●個人から買った建物の代金
●土地の定着物の代金
●印紙税や登録免許税などの税金
先程ご説明したように、土地代は非課税です。
また、課税事業者ではない個人から買った建物代にも、消費税はかかりません。
「土地の定着物」は、石垣や庭の木などが対象で、土地と同様に扱われます。
ただし車庫は対象外で、こちらは課税されますから注意しましょう。
なお、印紙税などは消費税と同じ「税金」ですから、消費税はかかりません。
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いつかは持ち家を…とは思っていても、いったいいつ買うのがベストなのか、悩みますよね。
不動産の購入は、買われる方の個人的なタイミングと、世間の動向といった社会的なタイミング、どちらも重要になってきます。
今回は不動産購入に最適な時期を、上記の2つの点から考えてみましょう。
不動産を購入するタイミング① 個人の状況から判断するベストな時期
まずは不動産購入に最適な時期を、個人の状況から考えてみます。
統計データによると、初めて家を購入したときの平均年齢は30代後半～40代前半、平均年収は700万円前後となっています。
住宅ローンの多くは80歳までに完済することが求められているため、仮に35年ローンを組む場合、45歳までに購入しなければならない計算になります。
また、何十年にも渡り定期的な支払いが発生しますので、ある程度の年収になったら目処が立ちやすくなります。
結婚、出産、子どもの成長や進学、転勤などのライフイベントに合わせて購入を考える方法もあります。
特に、出産や子どもの成長に伴って、それまでの家が手狭になった、部屋を用意してあげたい、足音などの騒音に気を遣う、などの理由が不動産購入の大きなきっかけになります。
反対に、子どもが独立してから購入する方もいらっしゃいます。
ファミリー向けの部屋数の多い家を老後持て余す状況を避けられ、高齢者に合わせた設備を考えやすくもなります。
ただし、住宅ローンの支払い期間が短いぶん月々の支払い額も大きくなるため、返済シミュレーションを慎重におこなう必要があります。
不動産を購入するタイミング② 社会の状況から判断するベストな時期
それでは次に、社会的な状況から不動産購入のベストタイミングを考えます。
都市部では地価が上昇し続けており、全国的に見ても路線価はプラスになっています。
新型コロナウイルスの流行が始まって、家で過ごす時間が長くなった方が増えたことから、以前より家の快適性を求める声が高まっている状況もあります。
これらの状況から、住居用の不動産に関しては値下がりするかどうか見通せない状況となっています。
また、2019年の消費増税に合わせて住宅ローン減税の控除期間が13年に伸びました。
いつくるかわからない値下げを待つより、こうした支援策があるうちに購入に踏み切る、という考えもできます。
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不動産購入をする多くのケースで、「住宅ローン」が活用されています。
マイホーム計画をたてているなかでも、住宅ローンの審査について気になるという方は多いのではないでしょうか。
今回は、住宅ローンの審査について、どのような流れで進めるのか、また審査の基準なども解説します。
不動産購入で活用する「住宅ローン」の審査の流れ
最初の流れは、「事前審査」です。
この段階では、返済能力について調査され、融資はいくらくらいまで可能かなどを金融機関が判断します。
申し込みは、自分でもできますが、不動産購入したい物件の仮押さえとあわせて、不動産会社に依頼をすることも可能です。
結果がでるまでには、3、4日を見ておくとよいでしょう。
これを無事に通過したら、不動産購入の売買契約を結び、次は「本審査」を申し込む流れとなります。
この段階では、借入れする本人と物件について、金融機関がより詳細に判断するので、1週間から2週間ほどかかります。
本審査の通過後は、金融機関の窓口に赴いて、住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）を締結する流れです。
最後に、住宅の引き渡し時にローンが実行され、不動産購入したマイホームへも入居できます。
住宅ローンの契約から、引き渡し時のローンの実行まで、2週間から1カ月ほどを要します。
不動産購入時に活用する「住宅ローン」の審査基準とは
住宅ローンで気になるのが審査基準ですよね。
多くの金融機関で考慮されているとみられる項目をご紹介します。
まず、返済にもかかわる「年収」です。
返済に十分な収入があるかにあわせて、勤続年数や勤め先から、安定性についても判断されます。
「年齢」も基準のひとつです。
というのも、住宅ローンは、借入年齢を20歳から70歳前後に設定し、あわせて完済時年齢を80歳にしているケースが多いためです。
借入期間は、最長35年が一般的です。
完済時年齢から、逆算すると、その人ごとの最長借入期間もわかります。
このようなことから、年齢も重要な判断項目とされています。
あわせて「健康状態」も大切です。
多くの場合、融資をする条件として、団体信用生命保険の加入が求められます。
団信とは、万が一、死亡をした場合など、保険金によって完済が可能となる保険です。
団信に加入できない健康状態である場合は、住宅ローンの審査も難しくなります。
また、購入する不動産については担保評価額も審査基準とされています。
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もっと広さのある家に住み替えたい時や、賃貸物件から戸建てに引越しをしたい時など、マイホームを買い替えるタイミングは人それぞれ。
ですが、ただ単に買い替えたいと思ったらすぐに新しい家を購入すればいいのかというと、そうではありません。
マイホームを買い替えたい時には、タイミングや売却と購入の順番も重要になります。
今回は、マイホームを買い替える時の時期や順番についてご紹介していきます。
マイホームの買い替え時期は？不動産を売却する最適なタイミング
家を高く売却して、新しいマイホーム購入したい時には、買い替えのタイミングを考える必要があります。
一般的には不動産の築年数が10年以内であれば、売却しやすい最適な時期とされています。
築年数が古くなると高く売却することが難しくなり、築年数が10年を過ぎると、1年ごとに価値が落ちていきます。
できるだけ高く売却したい方は、築年数が10年を超える前に不動産を売却するのがいいでしょう。
春と秋のシーズンは不動産売買が活発に行われるので、不動産が売りやすく、逆に売りに出されている不動産も多いので新しいマイホームとして気に入る物件も見つけやすくなります。
希望する物件が見つかれば、買い替えをする計画も立てやすくなるので、売買が活発に行われるシーズンを狙って買い替えを行うのがおすすめです。
タイミングだけじゃなく順番も大事？マイホームの買い替え理由で決めよう
買い替えの理由によって、不動産の購入と売却、どちらを先にするかを決めましょう。
新しい物件を購入するのを先に行うのであれば、今の家に住み続けながら新居を探すことに集中できるので、理想の家を探したい時に余裕をもって行動できます。
仮住まいを用意する必要もないので、引越しを多くすることもありません。
ですが、購入を事前に行う場合は資金計画が難しくなる可能性があります。
現在居住中の物件にローンが残っている方や、売却代金を新居の購入資金にあてたいという方は、居住中の物件を先に売却を行うのがおすすめです。
売却した時の資金が手元にある状態で新居の購入ができるので、予算を具体的に考えることができます。
ただ、新居がすぐに見つからない場合は仮住まいが必要になってくるので、売却を先にする方は新居が見つかるまでの仮住まいについても考えておきましょう。
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不動産の売却を考えたことのある方は、土地と建物の「按分」という言葉を聞いたことがあるでしょう。
按分とは何かご説明したうえで、按分方法とその際の注意点についてお伝えします。
現在不動産の売却をご検討中の方はぜひ参考にしてください。
不動産売却時における按分方法とは？
そもそも按分とは、土地と建物の価格の内訳を決めることを意味します。
マンションやマイホーム、事業用不動産を売却するときには広告に価格が表示されますが、それは一般的に土地と建物の総額です。
広告上では見えていなくとも、内訳を決めておく必要があるのです。
その按分を決める方法は大きく3つあります。
1つ目は当事者同士で自由に決める方法です。
按分方法において特別な決まりはありません。
そのため、当事者同士の話し合いの中で内訳を自由に決めることができます。
両者が合意をすれば按分は完了です。
2つ目は、売却時点の固定資産税評価額によるものです。
これはもっとも一般的で、国税庁も推奨している按分方法です。
固定資産税評価額は、不動産の固定資産税の算出に用いられ、路線価をベースにして割り出されています。
そのため、土地と建物をきちんと分けて評価できるので、当事者同士が納得しやすいというメリットがあります。
3つ目は不動産鑑定士の評価額を用いた方法です。
不動産鑑定士とはその名の通り不動産鑑定の専門家であり、不動産の鑑定評価や土地の有効利用に関するコンサルティングを行います。
専門家に依頼することになるので高額な費用が発生する分、細かい鑑定による正当な評価を得られます。
3つのなかでもっとも説得力がある方法と言えるでしょう。
不動産売却における按分の注意点とは？
按分する際は建物の金額をいくらにするのかという点に注意してください。
決定した建物の金額によっては後日トラブルになるケースもあります。
具体的には、消費税と減価償却の2点に気をつけましょう。
まずは消費税についてです。
土地は非課税取引で建物は課税取引になるため、土地の割合が多い方が売主にメリットが生じます。
反対に買主からすれば建物の割合が多いと後日消費税の控除を受けられるので助かります。
この違いを理解しておかないとトラブルに繋がりかねません。
次に減価償却についてです。
減価償却とは固定資産を使用可能期間にしたがって少しずつ費用配分することを意味します。
建物の価格が不相当だと買主の建物に対する減価償却費も適正と認められません。
曖昧な根拠で按分してしまうと後々トラブルに発展するかもしれませんので、適切な計算方法や評価方法を用いて按分を行いましょう。
