カテゴリ：不動産売却のお役立ち情報コラム
不動産の売却を考えたことのある方は、土地と建物の「按分」という言葉を聞いたことがあるでしょう。
按分とは何かご説明したうえで、按分方法とその際の注意点についてお伝えします。
現在不動産の売却をご検討中の方はぜひ参考にしてください。
不動産売却時における按分方法とは？
そもそも按分とは、土地と建物の価格の内訳を決めることを意味します。
マンションやマイホーム、事業用不動産を売却するときには広告に価格が表示されますが、それは一般的に土地と建物の総額です。
広告上では見えていなくとも、内訳を決めておく必要があるのです。
その按分を決める方法は大きく3つあります。
1つ目は当事者同士で自由に決める方法です。
按分方法において特別な決まりはありません。
そのため、当事者同士の話し合いの中で内訳を自由に決めることができます。
両者が合意をすれば按分は完了です。
2つ目は、売却時点の固定資産税評価額によるものです。
これはもっとも一般的で、国税庁も推奨している按分方法です。
固定資産税評価額は、不動産の固定資産税の算出に用いられ、路線価をベースにして割り出されています。
そのため、土地と建物をきちんと分けて評価できるので、当事者同士が納得しやすいというメリットがあります。
3つ目は不動産鑑定士の評価額を用いた方法です。
不動産鑑定士とはその名の通り不動産鑑定の専門家であり、不動産の鑑定評価や土地の有効利用に関するコンサルティングを行います。
専門家に依頼することになるので高額な費用が発生する分、細かい鑑定による正当な評価を得られます。
3つのなかでもっとも説得力がある方法と言えるでしょう。
不動産売却における按分の注意点とは？
按分する際は建物の金額をいくらにするのかという点に注意してください。
決定した建物の金額によっては後日トラブルになるケースもあります。
具体的には、消費税と減価償却の2点に気をつけましょう。
まずは消費税についてです。
土地は非課税取引で建物は課税取引になるため、土地の割合が多い方が売主にメリットが生じます。
反対に買主からすれば建物の割合が多いと後日消費税の控除を受けられるので助かります。
この違いを理解しておかないとトラブルに繋がりかねません。
次に減価償却についてです。
減価償却とは固定資産を使用可能期間にしたがって少しずつ費用配分することを意味します。
建物の価格が不相当だと買主の建物に対する減価償却費も適正と認められません。
曖昧な根拠で按分してしまうと後々トラブルに発展するかもしれませんので、適切な計算方法や評価方法を用いて按分を行いましょう。
