カテゴリ：不動産売却のお役立ち情報コラム / 投稿日付：2021/05/20 18:23
不動産売却や売買において、契約後に自然災害で建物が倒壊したら、その契約はどうなるのでしょうか。
売主は引き渡しができないですし、買主は売買代金の支払い債務がどうなるのか、気になりますよね。
そのリスクや負担をどちらが負うのか、法律上で決められているのが「危険負担」です。
ここでは危険負担とはどんなものなのかを掘り下げていきますので、参考にしてみてください。
不動産売却の危険負担とはどのような法律？
不動産売却や売買における危険負担とは、「売主と買主のどちらがリスク負担するのか」を定めた法律です。
たとえば不動産売却などで売買契約を締結したあと、引き渡しまでの間に大地震がおき、建物が損傷を受けたとします。
そのようなとき、売主は修繕をおこない買主に引き渡す（債務者が負担）か、そのままの状態で引き渡し、買主は代金を支払う（債権者が負担）という流れになります。
売主と買主、どちらがリスクを負うか、というのが危険負担です。
しかし、民法上（民法534条）では、不動産売買における危険負担は「債権者である買主が負担するもの（債権者主義）」とされています。
売買契約後から引き渡しまでの間に、売主の責任がない事由で建物が倒壊・類焼した場合には、買主に対する代金の支払い義務は消失しない、ということです。
しかし、内容を見てもわかるように、買主にとってこれは不利な条件となってしまいますよね。
不動産という資産に対し、ものがないのにお金は払わなくてはいけない、という決まりは公平性に欠け、とても不合理だといえるでしょう。
不動産売却における危険負担の特約とは
不動産売却における民法上の危険負担は、買主に不利な決まりとなっていますが、実際の契約では売主が責任を負う、という特約がつくのが一般的です。
これは債権者主義を排除する特約で、売主が修繕をおこない引き渡す、という内容になっています。
修繕ができず、引き渡しができないときは契約解除ができる特約をつけるケースも多いです。
しかし、2020年4月施行の民法改正で、債権者主義の規定はなくなることになりました。
そのため、改正後は特約を盛り込まなくても、買主にとって不利な条件は適用されない、ということになります。
まとめ
不動産売却や売買を検討している方は、ぜひ知っておきたい危険負担について解説しました。
契約から引き渡しまでは数カ月かかることもあり、その間に物件がなくなってしまったら大変ですよね。
民法改正前に不動産売却や売買手続きをおこなう方は、危険負担に関する特約が盛り込まれているかどうか、しっかりチェックするようにしましょう。
