「不動産売却のお役立ち情報コラム」の記事一覧（51件）
カテゴリ：不動産売却のお役立ち情報コラム
不動産売却で、ご自身が所有していた不動産の所有権が他の人に移るときは、法務局で「所有権移転登記」を行うことになります。
しかし、その手続きを行う前にやっておくべきことがいくつかあります。大切な不動産をスムーズに買主へ引き渡すためも、オーナーとしてしっかり確認しておきましょう。
◆まずは不動産の所有権の確認を
不動産売却を進める前に、まずは売却予定の土地建物の名義が誰になっているかを調べてみましょう。これは、法務局（登記所）で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得すればわかります。
登記簿謄本に記されている「登記名義人」は、不動産に関して所有権を有する者のことです。
まれに、実際の所有者と登記名義人の名前が違っているケースがあります。不動産を相続した場合などには、名義変更をせず、前の所有者の名前がそのまま記されていることがあるのです。名義変更には期限や義務がないために、このようなことも起こりうると覚えておきましょう。
つまり「登記名義人＝不動産所有者」とは言いきれないのです。
また、名義が共有になっている場合、売却には他共有者の同意が必要になります。
思い違いや段取り不足でトラブルにならないためにも、事前に「不動産の所有権を有するのは誰なのか」をきちんと確認しておくことをおすすめします。
◆「抵当権抹消」の手続きをする
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、不動産には「抵当権」が設定されています。
抵当権とは、ローンの返済が滞ってお金を回収できなくなった場合に備え、金融機関が不動産を担保にしておくものです。
抵当権が設定されたままの不動産でも、原則的には売却が可能です。
ただし、通常の売買契約では、買主が取引の条件として抵当権抹消を盛り込んでいることがほとんど。抵当権がついたままでは買主もローンを組めませんので、抵当権抹消手続きは必要です。
売却する物件に住宅ローンが残っている場合は、買主から代金を受け取って残債を清算した時点で、抵当権の抹消が可能になります。
すでに住宅ローンを完済していても、抵当権の抹消手続きをしていない場合、書類上は抵当権がついたままになるので注意が必要です。
◆不動産の「所有権移転登記」や「抵当権抹消」は自分でできる？
不動産の売却が成立すると、買主が不動産の所有権を有することを証明するために「所有権移転登記」を行います。多くの場合、不動産売買の決済および物件引き渡しと同時に手続きを行いますが、司法書士に依頼するのが一般的です。
売主の「抵当権抹消」と売主から買主への「所有権移転」に加えて、買主がローンを組む場合は新たな「抵当権設定」もあり、3つの登記を一度に行うことになります。その作業はかなり煩雑なため、自力で行うより、司法書士に依頼した方が安心だと言えます。
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本日は以上となります。
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◆住宅ローンが残った不動産は売却できる？
結論から言えば、「可能」です。
住宅ローンの残債がまだ残っている不動産を売却する場合、買主から売却代金が振り込まれしだい、その売却代金を用いて金融機関にローンを完済する流れになります。
不動産を売却することを決めたら、早めに金融機関に連絡しておきましょう。その後のローン返済（繰り上げ返済）手続きや注意点など、詳しく教えてもらえるはずです。
売却が決まったら、買主から売却代金を受け取って決済する日についても、金融機関に知らせておくと、その後の手続きがスムーズになります。
不動産の売買契約では、売主は担保の登記がない状態で不動産を引き渡す旨の条項が記載されているのが通常ですので、金融機関での返済手続きが済んだら、今度は登記の「抵当権の抹消」手続きをしなくてはなりません。その際、不動産の「所有権移転」（売主→買主）の登記申請も同時に行うことが多くなっています。
◆「抵当権の抹消」登記は自分でできる？
登記は、必要な書類を取りそろえて自ら法務局に申請することも可能です。
しかし、住宅ローンの完済に売却代金をあて、その後に抵当権の抹消をするとなると、手続きはかなり複雑なものになります。所有権移転の登記も同じタイミングで行うことが多いため、一連の流れを熟知していないと、その日のうちに登記の手続きを終えられない可能性があります。
法律上の権利関係を明確にする不動産登記は、専門家である司法書士に依頼した方が安心です。
司法書士に所有権移転や抵当権抹消の登記を一括して委任する場合、売却代金で住宅ローンを決済するときから、司法書士に立ち会ってもらいます。この場にはローンの返済先である金融機関も同席しています。金融機関側は、住宅ローンが完済したことを確認したのちに、委任された司法書士に抵当権抹消登記に必要な書類一式を渡します。司法書士がその書類を取りまとめて法務局に出向き、抵当権抹消や所有権移転の登記申請を行うのです。
登記は、不動産の権利を国に認めてもらうもの。抵当権の抹消も、借金がない物件であることを国に認めてもらうものです。間違いのないよう、ひとつひとつ確実かつ慎重に手続きを進めることが肝心だと言えます。
司法書士に依頼すれば報酬は発生しますが、専門家の力を借りることでスムーズに手続きを終えることができます。トラブルのない不動産取引を行うためにも、登記申請は自分でやらず、司法書士に任せることをおすすめします。
本日は以上になります。
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不動産は高額な商品ですが、需要と供給のバランスが価格に影響するのは、日常で売買される「物」と同じです。
ただし、不動産にはいわゆる「定価」というものがないので、価格の妥当性は一般の人ではわかりにくいものです。
似たような不動産はあっても、同じ不動産は2つとありません。隣り合わせの不動産でも、
まったく同じ条件ではないため、査定額にも差が出ることがあります。
この「世界に1つしかない商品」であることにより、不動産価格の判断が難しくなるのです。
では、不動産の価格はどうやって決まっているのでしょうか。
◆不動産の価格を決めるもの
先述のように、不動産価格の判断は難しいものです。そこで、ここからは「不動産鑑定評価基準」の考え方をご紹介することで、不動産の価格を決めるものが何かに迫りたいと思います。ただし、必ずしも「不動産鑑定評価＝不動産の売れる価格」ではないことは覚えておいてください。
不動産鑑定評価基準では、不動産の価格は以下の3つが組み合わさって生じる経済的価値を金額で表したもの、とされています。
（1）不動産の効用
「不動産を活用して何が得られるか」ということです。日常生活や経済活動において、どれくらい役立つか、どれくらい収益をもたらしてくれるかといったことで、不動産の価値をはかります。
（2）不動産の相対的希少性
「他の不動産と比べて市場価値が高いか低いか」ということです。例えば、都心部で住宅が少ない土地柄にある不動産なら、それだけ希少価値が高いということになります。
（3）不動産の有効需要
「その不動産を欲しいと思う人がどれくらいいるか」ということです。条件が良く、手に入れたいと考える人が多い不動産なら、競争原理が働くので、それだけ価格も押し上げられます。
例えば、駅に近くて、買い物にも便利な場所に所在する不動産を例に考えてみましょう。
交通利便性や生活利便性に優れた物件は「効用」が高く、駅近接の土地は限られるため「希少性」も高いと言えます。さらに、利便性が良く希少価値が高い物件は「需要」も高いと考えられます。
この3つがそれぞれどの程度なのかによって、不動産の経済価値＝不動産の価格が決まるのです。
◆不動産の価格に影響を与えるもの
不動産の価格を決める「不動産の効用」「不動産の相対的希少価値」「不動産の有効需要」は、いつも一定ではありません。社会状況や周辺環境、不動産そのものの変化などにより、不動産の価値も変動するからです。
そのため、不動産の鑑定評価は、不動産の価値を形成する要因を具体的に示し、その推移や動向、それぞれの相互的な関係を細かく分析して行われます。
不動産価格に影響を与える要因としては以下のようなものがあります。
（1）一般的要因
世界情勢、政治、経済の状態や、人口動態や社会動態、気候、法制度など、国全体の不動産に共通するマクロな要因。
（2）地域要因
地方自治体などで制定した条例や要綱、都市計画や交通整備計画等、その不動産があるエリアにおける特定の事情に起因する要因。
（3）個別的要因
土地の形状や接道、建物の築年数や面積・管理維持の状態など、その不動産特有の要因。
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敷地面積の少ない狭い土地のことを狭小地と言います。
狭小地を保有している方の中には、売却を検討している人もいるかと思いますが、狭小地は売却が難しい、というのを耳にしたこともあるのではないでしょうか？
一般的な土地と比べて狭小地は売却しにくいと言われていますが、できる限りいい条件で売るための方法もあります。
今回は、狭小地が売却しにくい理由を改めて考えるとともに、その売却方法を紹介していきましょう。
狭小地の不動産の売却が難しいと言われている理由とは？
狭くて小さい土地は、狭小地と言われます。
定義はされていませんが、20坪程度の土地が該当するようです。
面積が小さいだけではなく、三角や台形のような変則的な形の狭小地も多く、使いにくい土地です。
広い土地を分割した場合や、遺産相続での分筆、新しい道路を造るために土地の一部だけ残ったようなケースで狭小地は誕生します。
狭小地は使いにくい土地であるため、購入を希望する人が少なくなっています。
さらには、住宅ローンが組みにくいことも売却がしづらい要因の一つです。
住宅ローンを借りるときには、土地面積や住宅の床面積がいくら以上と条件がありますが、狭小地はこれらの条件を満たさないために、住宅ローンが組みにくいというわけです。
こうした背景から、多くの狭小地は現金一括払いでの購入となり、購入する側としても手を出しにくい土地となっています。
狭小地の不動産をいい条件で売却する方法とは？
狭小地を売却するときも、不動産会社に仲介してもらい買い手を見つけるのが一般的ですが、そのときに狭小地の売却に強い不動産会社に依頼するといいでしょう。
仲介による売却が難しいとなれば、買取業者への依頼も検討してみてください。
仲介よりも買取の方が売却価格は低くなりますが、その分スムーズな売却が可能です。
買い手を見つける必要はなく、不動産会社が直接狭小地を購入するので、あとは打ち合わせをおこない買取額に折り合いがつけば交渉成立です。
不動産会社に頼る以外にも、狭小地の隣家の方へ買取を打診する方法もあります。
隣家が再建築不可の土地である場合で、隣の狭小地を購入することで再建築可能になるケースだと、駐車場や物置として使いたいという方もいます。
自分では聞きにくいという方は、仲介を依頼する不動産会社にお願いしてもいいでしょう。
まとめ
狭小地は狭い土地であり、特殊な形をしたケースもあります。
売れにくい土地なので、売却価格は通常は一般的な土地よりも低いことが多くなっています。
売却しにくいといわれる狭小地ですが、隣接する土地の所有者など購入することでメリットが得られる相手ならいい条件で売却できる可能性もあります。
まずは不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか？
不動産の売却を検討中の方がいましたら、私たち東洋株式会社までお気軽にご相談ください！
お客様のご要望に誠実に対応いたします。
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住宅ローン控除とふるさと納税は併用可能で、手続きも意外と簡単です。
ふるさと納税は所得税の節税だけでなく、住宅ローンの節税にも役立つので積極的に利用しましょう。
まずは、ふるさと納税と住宅ローン控除と併用方法について紹介します。
節税に役立つ！住宅ローン控除とふるさと納税を併用する方法とは？
住宅ローンは、契約から10年間に渡りその年のローン残高から一定額を控除できます。
控除は所得税と住民税に対して適用され、限度額は最大40万円までと決められています。
なお、消費税が10％に変更された2019年10月以降に住宅ローン契約を結んだ場合は、控除の期間が3年間延長されます。
11年目～13年目の控除額には物件購入額の2％÷3という計算式が追加され、ローン残高の1％と比較して低い方が控除額になる仕組みです。
住宅ローン控除はふるさと納税との併用も可能で、簡単に併用手続きができるワンストップ特例という制度もあります。
ワンストップ特例制度は、ふるさと納税の利用先が5つまでの時に利用できる制度です。
給与所得者であればワンストップ特例制度を利用できますが、事業所得者は確定申告をおこなわなくてはならないため利用できません。
控除額が変わる？住宅ローン控除とふるさと納税の併用時の注意点
ワンストップ特例制度を使って申請した場合は、所得税の控除も含めた金額が住民税から減額されます。
一方確定申告でふるさと納税の申告をおこなう場合は、所得税と住民税の両方で控除がおこなわれます。
控除の計算式が申告方法で異なるため、実際の控除額には差が出るのです。
ワンストップ特例制度は便利な制度ですが、利用できるのはローンを組んで2年目以降です。
住宅ローンを組んだ最初の年は、確定申告が必要となります。
ふるさと納税は寄付金扱いですので、ふるさと納税の総額から自己負担2,000円を引いた金額が控除となります。
だだし、ふるさと納税の控除金額が支払う税金の金額を超えた場合は、超えた分だけ自己負担となります。
住宅ローン控除とふるさと納税を併用する場合は、併用しない場合と比較して控除額が増えます。
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家を建てるための土地を選ぶ場合や、戸建ての家を選ぶ場合、角地は一般的に人気があります。
これは不動産を売却する場合でも同じことで、角地は買い手がつきやすい傾向にあります。
ここでは、不動産売却の際に角地にはどんなメリットとデメリットがあるのか、紹介していきましょう。
角地は人気！不動産売却における角地の具体的なメリットとは
不動産を売却する場合のメリットは、人気があり売却価格が高額になるという点です。
角地に人気がある理由には次のようなものがあります。
日当たりがいい
交差した2つの道の間に位置する角地は、2つの方向から光が差すので日当たりがよく、長い時間明るい状態の室内で過ごすことができます。
また接する建物が少ないことから見晴らしがよく、開放感を得ることもできます。
視界が広く防犯に役立つ
角地に建っている家は、周囲からの視界が広く見通しが良いので、防犯上役に立ちます。
建築条件に制約が少なく自由度が高い
角地は建ぺい率を始めとして建築条件に制約が少ない傾向にあるため自由度が高く、思い通りの住宅を建てやすくなります。
また、2辺が道に面しているため、玄関の位置なども自由に選べます。
スムーズに売却できる
人気のある角地ですから、将来的に手放したいと思ったときに比較的スムーズに買い手がつくこと、高額で売却できることが期待できます。
デメリットも？不動産売却における角地の注意点とは
家の周囲が騒がしいと感じることがある
人通りや車通りの激しい地域では、周囲を行き来する人や車のたてる音や騒がしさが気になる場合があります。
交通事故に遭いやすくなる
車が多い地域では、道に接する面が多い角地の家は車の事故に遭う可能性が高くなります。
日当たりがよすぎる
2方向から光が差し込むことから日当たりがよすぎることに悩む人もいます。
室内の家具などが日焼けしやすく、夏場は室内の温度が上がりすぎてなかなかエアコンが効かないこともあります。
地域によっては、これらの理由から角地でもデメリットを感じやすくなってしまうこともあります。
これらの理由に加えて、人気のある角地だからこそ購入価格が高いという印象があり、あえて購入を避ける人も少なくないというデメリットがあります。
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不動産購入の契約は大切なイベントではありますが、なんらかの理由で本人が対応することが難しいときはどうすれば良いのでしょうか？
不動産購入の取引は、委任状を用意すると代理人に依頼できます。
今回は不動産購入をご検討中の方に向けて、売買契約を代理人に依頼するケースについてお伝えします。
本人じゃなくても大丈夫？不動産購入を代理人に依頼するのはどんなケース？
不動産購入などの取引は、基本的に本人が対応します。
そのためやむを得ない理由がない限りは本人の対応が求められますが、以下にご紹介するようなケースでは代理人を立てて購入手続きを行います。
まず不動産が遠方にあり飛行機や新幹線で行く距離の場合、現地に赴くのが難しいのであれば代理人に依頼するケースが多いです。
仕事が忙しくて時間が取れない方や、海外にいる場合なども困難なことが多いですよね。
また本人が高齢や体調不良で対応できないときも代理人に委任することが多いでしょう。
不動産を複数で共同購入する場合も、可能であれば全員集まるのが望ましいですがスケジュール調整が難しい場合は代表者に委任するケースもあります。
その場合代理人は複数の購入希望者の中から代表者を選ぶのが一般的です。
また契約者が未成年の場合や、複雑な事情がある案件で法律の専門家の力を借りたいときも代理人を依頼します。
不動産購入を代理人に依頼するときの委任状の内容は？
何らかの理由で不動産購入を代理人に依頼する場合、代理委任状が必要です。
委任状は正式な様式があるものではありませんが、明記しておくべき内容を網羅しておく必要があります。
委任状には土地・建物の表示項目、代理人の責任範囲、代理人・委任者の住所氏名、書面の日付を記載します。
特に重要なのが責任範囲や委任内容で、思わぬトラブルを回避するためには内容を明確に限定しておくことが大切です。
委任状に記される物件情報は、「登記事項証明書」と「登記済権利証」の内容に相違がないのかチェックしましょう。
またトラブルを避けるためには、委任状には有効期限を明記しておきましょう。
委任状の内容を書き足されることがないように、最後は「以上」で締めくくるのがおすすめです。
委任状の作成に不安があるのであれば、専門家に依頼してアドバイスを受けるのも良いですね。
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いざマイホームを建築するとき、何でも自分の希望通りに建てられるわけではないことはご存じですか？
今回は日影規制について、不動産を購入するときの注意点も一緒に解説していきます。
不動産購入時に知っておくべき！日影規制とは何のこと？
日影規制とは、建築基準法の一つとして知られている規制のこと。
冬至の日を基準に、周囲の住宅に日が当たらないことにならないよう建物の高さを制限する規制です。
日影規制は全国どこでも同じではなく、地方公共団体によって作成された建築基準法に沿って決められています。
規制の対象となるのは、用途地域や高さから決められます。
第一種低層住居専用や第二種低層住居専用の場合、軒高7m超地上3階以上が規制される建築物です。
第一種中高層住居専用、第一種住居地域などの場合、高さ10m超の建築物が規制されます。
日影規制は、「3時間、2時間、1.5m」のように表現されるのが一般的。
これは、順に敷地境界線から5～10mの範囲の日影時間、敷地境界線から10mを超える範囲の日影時間、測定した地面からの高さを表しています。
つまり、敷地境界線から5～10mの範囲は5時間まで、10mを超える部分は3時間まで日陰になってもいいというわけです。
家や土地など不動産を購入するときに気を付けたい日影規制の注意点
3階建てを建築するときには注意
軒高7mを超えると日影規制が加わるため、2階建てなら問題ありませんが、3階建て住宅を建築したい場合は注意が必要です。
高さ制限が加わるため、例えば天井の高いプランを選びたくても制限があって選べないかもしれません。
日影規制は日陰になる時間の上限
日影規制では、決められた時間以上日陰にならないようにする上限が定められているため、常に日が当たることを想定していません。
そのため、土地や家を購入するときには、周囲の環境やこれからどんな建物が建つ可能性があるかなども考慮しておくといいでしょう。
2階部分が作る日陰は規制がない
日影規制では、軒高7m以上もしくは3階以上の建物、高さ10mを超える建物が対象となります。
そのため、7m未満の建物や2階建ての建築物には規制がありません。
場所によっては、隣接する建築物によってずっと日陰になってしまう部分ができるかもしれないことも注意しましょう。
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不動産の購入代金は高額ですから、そこにかかる消費税も大きな金額になるでしょう。
ただ、課税される項目とされない項目がありますから、きちんと覚えておくと金額の目安がわかりやすいです。
そこで今回は不動産の購入をご検討中の方に向けて、購入時にかかる消費税について、課税と非課税それぞれの項目をご説明します。
不動産を購入するときは消費税が課税される項目を覚えておこう！
消費税が8％から10％に引き上げられ、高額な買い物である不動産には大きな影響があると考えられます。
増税に伴い、住宅ローン減税の延長やすまい給付金の見直しもされていますから、負担を軽減するためにぜひチェックしておきましょう。
不動産の購入にかかる消費税で覚えておきたいポイントは、土地は非課税であることです。
ですから、土地代には消費税がかかりません。
また、その他の項目については、取引相手が課税事業者かどうかによって変わる部分もあります。
課税事業者とは消費税の納付義務がある法人や個人事業者のことを言い、不動産会社は該当します。
では、課税される項目を具体的に挙げてみましょう。
●建物の代金（課税事業者から買う場合）
●仲介手数料
●司法書士に支払う報酬
●住宅ローンの手続きにかかる手数料
大きな金額になるのは、建物の代金でしょう。
不動産会社から建物を買うと、新築・中古に関わらず消費税が発生します。
ただ、不動産会社に仲介してもらって個人から中古住宅を購入した場合、建物代に消費税はかかりません。
このように、売主によって変わりますから、しっかりと覚えておきましょう。
また、不動産会社に仲介してもらったときにかかる仲介手数料も、わりと高額になる費用です。
上限額を算出する計算式は売買価格によって違い、400万円を超えるときは「売買価格×3％＋6万円」で算出します。
たとえば3,000万円の不動産だと、「3,000万円×3％＋6万円」となり、仲介手数料の上限額は96万円です。
そして、この金額に10％の消費税9万6,000円が課税されます。
なお、土地代は非課税ですが、土地の仲介手数料は課税対象なので注意しましょう。
不動産を購入するときには消費税が非課税の項目もある！
不動産の購入では、以下の項目には消費税がかかりません。
●土地の代金
●個人から買った建物の代金
●土地の定着物の代金
●印紙税や登録免許税などの税金
先程ご説明したように、土地代は非課税です。
また、課税事業者ではない個人から買った建物代にも、消費税はかかりません。
「土地の定着物」は、石垣や庭の木などが対象で、土地と同様に扱われます。
ただし車庫は対象外で、こちらは課税されますから注意しましょう。
なお、印紙税などは消費税と同じ「税金」ですから、消費税はかかりません。
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いつかは持ち家を…とは思っていても、いったいいつ買うのがベストなのか、悩みますよね。
不動産の購入は、買われる方の個人的なタイミングと、世間の動向といった社会的なタイミング、どちらも重要になってきます。
今回は不動産購入に最適な時期を、上記の2つの点から考えてみましょう。
不動産を購入するタイミング① 個人の状況から判断するベストな時期
まずは不動産購入に最適な時期を、個人の状況から考えてみます。
統計データによると、初めて家を購入したときの平均年齢は30代後半～40代前半、平均年収は700万円前後となっています。
住宅ローンの多くは80歳までに完済することが求められているため、仮に35年ローンを組む場合、45歳までに購入しなければならない計算になります。
また、何十年にも渡り定期的な支払いが発生しますので、ある程度の年収になったら目処が立ちやすくなります。
結婚、出産、子どもの成長や進学、転勤などのライフイベントに合わせて購入を考える方法もあります。
特に、出産や子どもの成長に伴って、それまでの家が手狭になった、部屋を用意してあげたい、足音などの騒音に気を遣う、などの理由が不動産購入の大きなきっかけになります。
反対に、子どもが独立してから購入する方もいらっしゃいます。
ファミリー向けの部屋数の多い家を老後持て余す状況を避けられ、高齢者に合わせた設備を考えやすくもなります。
ただし、住宅ローンの支払い期間が短いぶん月々の支払い額も大きくなるため、返済シミュレーションを慎重におこなう必要があります。
不動産を購入するタイミング② 社会の状況から判断するベストな時期
それでは次に、社会的な状況から不動産購入のベストタイミングを考えます。
都市部では地価が上昇し続けており、全国的に見ても路線価はプラスになっています。
新型コロナウイルスの流行が始まって、家で過ごす時間が長くなった方が増えたことから、以前より家の快適性を求める声が高まっている状況もあります。
これらの状況から、住居用の不動産に関しては値下がりするかどうか見通せない状況となっています。
また、2019年の消費増税に合わせて住宅ローン減税の控除期間が13年に伸びました。
いつくるかわからない値下げを待つより、こうした支援策があるうちに購入に踏み切る、という考えもできます。
